Smedasundet i Haugesund. Foto: Sten Dueland

Smedasundet i Haugesund. Foto: Sten Dueland

Tidsskriftet Kommunalteknikk

Nye retningslinjer i Haugesund kommune

Plan- og miljøutvalget i Haugesund kommune har vedtatt nye retningslinjer for dispensasjon fra regulert tomtedeling. Byutviklingssjef i Haugesund, Elisabeth Kynbråten, er imponert over politikerne som har tatt den tøffe beslutningen.

– For å unngå forringelse av etablerte bomiljø og skape forutsigbarhet for nabolaget har plan- og miljøutvalget nå vedtatt nye retningslinjer i forbindelse med dispensasjoner fra regulert tomtedeling, forklarer Kynbråten.
 
Kommuneplanen for Haugesund, vedtatt i 2015, har et uttalt mål om fortetting i områdene rundt sentrum. Dette som et virkemiddel i arbeidet med å forhindre sentrumsdød. – Det er imidlertid viktig å merke seg at kommuneplanen alene ikke gir hjemmel til fortetting i strid med reguleringsplanen, påpeker Kynbråten.
 
Dette har også Sivilombudsmannen vist til i et brev til Fylkesmannen i Rogaland:
  • Det skal ikke være kurant å få dispensasjon fra plan.
  • Dispensasjoner må ikke uthule planen eller enkeltbestemmelser.
  • Fortetting bør skje ved planendring.
  • Reguleringsplan skal sikre forutberegnelighet og gi innbyggerne anledning til å orientere seg om hvilke krav som gjelder i planområdet.
  • Hvis planen ikke lenger gir uttrykk for hvordan kommunen ønsker å utvikle arealet, bør kommunen endre planen i stedet for å dispensere.
  • Kommunens ønske om fortetting, kan ikke brukes som begrunnelse for dispensasjon. 

Kommunen har de siste årene mottatt en god del søknader om deling av boligeiendommer i etablerte boligstrøk. I mange tilfeller er dette områder som er omfattet av eldre reguleringsplaner, der tomtene er store i dagens målestokk.

God fortetting i villaområder er utfordrende

– Det kan føre til at det blir trangere, mindre grøntområder til lek- og uteopphold, kanskje også mindre privatliv, mer bilkjøring, samt flere avkjørsler og parkeringsareal. Kanskje tilfører det nye tiltaket en fremmed arkitektur, et dominerende volum og skaper en tomtestruktur som bryter med det eksisterende, spekulerer Kynbråten.
 
Hun forklarer at flere av disse problemene oppstår der én tomt er utgangspunktet for byggetiltaket. Tomten kan være for liten eller ha en uhensiktsmessig form. Dette kan føre til både dårlig bokvalitet og estetisk dårlige løsninger. – I Haugesund har vi flere eksempler på uheldig fortetting. 
Byutviklingssjef i Haugesund kommune, Elisabeth Kynbråten. Her under Tromsøkonferansen februar 2020. Foto: Vaagvisuals
Byutviklingssjef i Haugesund kommune, Elisabeth Kynbråten. Her under Tromsøkonferansen februar 2020. Foto: Vaagvisuals

Tidligere praksis og konsekvenser

Kynbråten forklarer at det tidligere er godkjent flere fradelinger i etablerte boligområder i Haugesund. Denne fortettingen har en pris i form av høyere konfliktnivå og lavere kvalitet på bomiljøet.

– Kommunen hadde flere saker som var avhengige av dispensasjon fra tomtedeling, men har vært avhengige av en prinsipiell avklaring fra plan- og miljøutvalget.

Administrasjonen i kommunen mener at kommunen bør kunne tilby flere typer boligeiendommer. Både de tradisjonelle villaeiendommene og nyere, tettere, boligområder og leilighetsbygg.

– Det henger ofte sammen med hvilken fase av livet man er i, hvilke interesser man har og økonomi. De fleste fremtidige boligområder vil ha en stor grad av tetthet. Derfor er det viktig å verne om de unike villaområdene i kommunen og de som bosetter seg der, og at størrelsen på tomtene er sikret gjennom en juridisk bindende plan.
 
Storstilt utbygging av leilighetsbygg i kommunen over lengre tid har ført til at bynære eneboliger har blitt rimeligere. Dette har igjen ført til at eldre, grunnet lave salgspriser på eneboliger, har hatt problemer med å være økonomisk i stand til å flytte til aldersvennlige leiligheter.
 
– SSB har nå nedjustert befolkningsprognosene i området. Derfor har vi i Haugesund sett oss nødt til å gå fra fortetting som stikkord til fortetting med kvalitet som rettesnor, sier byutviklingssjefen.
 
– Hovedhensynet bør være å bevare Haugesunds gode bomiljøer og bygge videre på disse kvalitetene snarere enn å forringe dem.
 
Haugesund ønsker å unngå fortetting gjennom dispensasjoner. Når presset på boliger blir større, mener kommunen at det bør lages fortettingsanalyser for slike områder, slik at fortetting gjøres etter en samlet plan og at alle i området får deltatt i prosessen. På den måten kan man legge til rette for gode medvirkningsprosesser. 
 
– Målet med en slik fortettingsstrategi er at den skal gi trygghet, forutsigbarhet og tydeliggjøre hva som er greit å bygge hvor. Den skal gi trygghet for naboer til å vite hva som kan komme på nabotomta. Videre skal den gi forutsigbarhet for offentlig infrastruktur som vei, skoler og barnehager til å beregne og bygge opp om infrastrukturen der utviklingen kommer. Samtidig skal den tydeliggjøre for byggenæringen og andre som skal bygge, hvor og hvordan man skal bygge tettere, og hvor man av ulike hensyn ikke kan bygge så tett, forklarer Kynbråten.

Konsekvenser for folkehelse

Kvaliteten på boområder henger sammen med sosial bærekraft. Sosial bærekraft er et vesentlig punkt i folkehelseloven av 2012. Plan- og bygningsloven skal som verktøy sikre  viktige kvaliteter i norske boliger. Forskrift om tekniske krav til byggverk trekker opp grensen for det minimum av egenskaper et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge.

– Bokvalitet handler om den tekniske kvaliteten på den enkelte bolig. Men ikke bare det. Hvordan vi opplever vårt bomiljø er svært sammensatt. Foruten god teknisk standard, er det mange faktorer i selve boligen som forsterker eller undergraver de fysiske, sanselige og emosjonelle behovene vi mennesker har. Begrepet bokvalitet rommer mer enn teknisk kvalitet, forteller Kynbråten.

– Bokvalitet er komplekst, og berører områdenivå, bomiljø, bebyggelse, enkeltbolig og uterom. Når boliger og byområder skal bygges, må noen ha ansvar for å formgi på en måte som gir de som bor i og bruker området handlingsrom, verdighet og tilhørighet. Bygg og omgivelser som er omsorgsfullt planlagt øker trivsel, trygghet, frihet, fellesskap og deltakelse. Dette fremmer folkehelsen og er dermed også samfunnsøkonomisk lønnsomt.

Byutviklingssjefen peker på at forskningslitteraturen er ganske entydig på hva som er viktig for selvopplevd helse og trivsel. God tilgang til natur og grønne områder, solfylte arealer og skjerming mot støy, i tillegg til at det legges til rette for både privatliv og fellesskap.

Kommunens vurdering og utvalgets vedtak

I følge plan- og bygningsloven § 19-2 første ledd kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelen være klart større enn ulempen, etter at en samlet vurdering er gjort.
 
– Reguleringsplanen er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og vedtatt av bystyret i kommunen. Det skal ikke være kurant å fravike plan. Ut fra hensyn til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om reguleringsplaner. § 19-2 tar til orde for en generell tilbakeholdenhet med å dispensere fra plan, også når de rettslige vilkårene er til stede. Den klare hovedregelen er at planen skal følges inntil den oppheves eller endres. Bestemmelsen er likevel ikke til hinder for å dispensere fra eldre planer der planområdet ikke er fullt utbygget og planen hindrer en hensiktsmessig utvikling av gjenstående eiendommer, forklarer Kynbråten. Hun peker på at dispensasjoner kan undergrave planen som beslutningsverktøy.
 
– Dersom planen ikke lenger gir uttrykk for hvordan kommunen ønsker å utnytte området, bør kommunen gjennomføre en planprosess. Det kan for eksempel være aktuelt om det ønskes fortetting. For å sikre en helhetlig utbygging og for å ivareta hensyn til medvirkning, demokrati og forutsigbarhet, er det viktig at planen endres i samsvar med reglene for arealplan og ikke ved dispensasjoner.
 
– Ved fortetting er det flere forhold som må vurderes, både med hensyn til området som en helhet og den enkelte eiendom, avslutter Kynbråten.

Vedtakene i Haugesund kommune

  • Delingen skal ikke gi tomter som bryter vesentlig med tomte- og bebyggelsesstrukturen i området.
  • I villaområder med store tomter, skal en normalt ikke foreta tilfeldig oppdeling av enkelttomter.
  • Ved deling skal det legges vekt på at både ny tomt og avgivertomt får store sammenhengende uteoppholdsareal (min 150 m2) egnet for opphold og lek mot sør og/eller vest. 
  • Verken ny eiendom eller avgivertomt skal være omgitt av vegareal på mer enn en side.
  • Takform og/eller volumoppbygging skal være et av elementene som hentes fra eksisterende bebyggelse.
  • Ved fortetting i områder dominert av småhusbebyggelse skal nye tiltak ha småhuskarakter og størrelse/volum tilsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet.
  • Ved alle tiltak bør det legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon og sammenhengende grøntdrag.

Les hele utgaven av Kommunalteknikk

Publisert 28. september 2020 av Sindre Haarr | Oppdatert 13. juli 2021